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Vente emplacement rucher - Problème préemption SAFER

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Vente emplacement rucher - Problème préemption SAFER Empty Vente emplacement rucher - Problème préemption SAFER

Message par Michel52 le Dim 12 Mar 2017, 16:48

Bonjour,

Je pense que parmi vous il doit bien y avoir des personnes qui sont de la partie et qui vont pouvoir me conseiller.
Personnel de la SAFER y compris.

Rencontrant quelques problèmes financiers depuis quelque temps, je décidais, pour y remédier, de vendre mon verger qui me sert quelquefois de rucher d'hivernage.

- le verger fait 25 ares 60 ca, soit environ 2500 m², il est bien placé, accessible en voiture, dans un coin calme, très bien entretenu...
- Je me renseigne des prix pratiqués dans le coin et je prends le bas de la fourchette soit ~2€/m² (je n'y ajoute même pas la valeur des arbres.... etc.)
- ça fait environ 5000€, je trouve acheteur, on se met d'accord pour 4800€, on est contents tous les 2.
- le notaire envoie notification à la SAFER pour voir si préemption ou non. (c'est la procédure)
- en même temps, la communauté de commune m'informe qu'ils ont contacté le SAFER car ils sont intéressés pour acheter
- ça ne me pose pas de problème si je ne suis pas lésé lors de cette transaction
- je reçois un courrier du notaire m'informant que la SAFER a bien préempté mais en dévaluant le prix à 2600€ avec comme motif, je cite :
" Estimant le prix de vente (4800€) nettement exagéré en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles du même ordre"
- et j'apprends alors que la SAFER revendrait ce verger au prix de 6000€ à la communauté de commune!!!

- la SAFER m'empêche donc de vendre à 4800€ parce que c'est trop cher,
- ils veulent me le racheter à 2600€
- ils vont le revendre 6000€

C'est fort de café quand même!!! J'ai 3 choix :
- refuser cette "offre", et je ne peux plus vendre, et je me retrouve avec mes problèmes financiers du départ.
- accepter l'offre à 2600€ (me faire dépouiller quoi!), et ça ne m'aide guère pour résoudre mes problèmes
- s'adresser au tribunal de grande instance pour faire annuler l'offre. Je n'en n'ai pas les moyens. Et il paraitrait que la SAFER pourrait refaire la même offre ensuite.

Je compte bien ne pas me laisser faire quand même.
Pour ceux qui connaissent : que faut-il faire? Merci.

Michel.
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Message par Héléa le Dim 12 Mar 2017, 17:01

Aller voir la communauté de communes et leur proposer de leur vendre 4800€ ? Vente emplacement rucher - Problème préemption SAFER 365524883
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Message par Michel52 le Dim 12 Mar 2017, 17:05

Merci, mais apparemment ce n'est légalement pas possible.
La vente doit se faire devant notaire, le notaire se doit de le notifier à la SAFER, et rebelotte!
Je viens de rédiger un courrier en recommandé à la communauté de communes les informant du prix auquel la SAFER me rachète le verger par rapport au prix où ils vont leur racheter. Et leur demandant par la même, s'il n'y a pas une solution plus convenable.
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Message par leclodion le Dim 12 Mar 2017, 17:15

bonjour
et le proposer à vos débiteurs en échange des dettes? Very Happy  
Plus sérieusement , je ne vois pas quel conseil vous donner; Mais la situation me semble à la limite de la légalité.

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Message par Michel52 le Dim 12 Mar 2017, 17:22

Ce que je pense moi, c'est que c'est du vol! Maintenant, ce que je me demande, c'est s'il n'y a vraiment rien à faire pour stopper (ou minimiser) cette injustice.

Mes débiteurs ne sont pas, mes problèmes viennent que j'ai du mal à réunir la somme qui me permettrait de réaliser un projet qui me permettrait de vivre un peu plus "confortablement". Wink
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Message par leclodion le Dim 12 Mar 2017, 17:32

Je ne suis pas juriste, mais je vous conseille de chercher un conseil juridique auprès d 'un avocat ou d'une association.
Parfois , il y a une assistance juridique dans certains contrats d 'assurance

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Message par Honorine le Dim 12 Mar 2017, 17:36

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Dernière édition par lord-noretel le Dim 12 Mar 2017, 17:39, édité 1 fois
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Message par Michel52 le Dim 12 Mar 2017, 17:37

Oui, merci Leclodion, je vais voir si mon assurance fait cette prestation, je n'y avait pas pensé. Bonne idée.
A priori, j'ai 6 mois pour répondre à cette offre, ce qui me laisse un peu de temps pour utiliser les "outils" qui pourraient m'aider.
Le problème étant que je ne les connais pas.
L'assurance en est peut-être un, en effet.
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Message par Michel52 le Dim 12 Mar 2017, 17:42

@lord-noretel
Merci pour le doc.
Avant de poster ici, j'ai déjà beaucoup lu la littérature à ce sujet. Et je n'y trouve pas de quoi m'aider. Tout comme le doc que tu m'indiques et qui concerne des surface = ou > à 70 ares (mon verger faisant 25 ares).

Edit : le problème, c'est le rachat d'office à 2600€ (au lieu des 4800€ en indiquant que 4800€ est nettement exagéré), puis la revente par la suite à 6000€.
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Message par Honorine le Dim 12 Mar 2017, 17:58

mais c'est légal(faut bien graisser des élus)) j'ai connu pour la zone industrielle de Villeroy 89150
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Message par Michel52 le Dim 12 Mar 2017, 18:01

Justement, le verger se trouve être voisin d'une zone artisanale. Celle-ci est toujours vide depuis sa création (quelques années). Et le verger fait partie d'un projet d'un éventuel agrandissement, si un jour la zone venait à manquer de place! Mort de rire!
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Message par dacapa le Dim 12 Mar 2017, 18:36

Bonjour Michel,

Une question, la commune n'a-t-elle pas aussi un droit de
préemption sur les terrains de sa commune ?

Si elle le prend à 4800 € (à ton prix de vente) n'est-elle
pas prioritaire ?

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Message par Michel52 le Dim 12 Mar 2017, 18:42

D'après ce qu'il m'a été expliqué, lors de la vente d'un terrain, le notaire en informe d'office la SAFER. Les éventuels acquéreurs contactent alors la SAFER. Dans tous les cas, ça doit passer entre leurs mains. C'est ainsi que la commune a "mandaté" la SAFER afin qu'elle préempte à leur profit. Si la SAFER ne fait pas préemption alors seulement dans ce cas la vente peut se faire entre particuliers. Et je n'avais pas le choix de vendre qu'à la personne avec qui j'avais signé un compromis de vente (à 4800€).
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Message par flc85 le Dim 12 Mar 2017, 18:43

Une solution possible

1-Retirer le bien de la vente
2-Demander à la communauté de commune de classer le bien en ZAD (zone d'amenagement différée) cela entraine une priorité à l'achat pour la cdc (exemption SAFER) 
3-Vendre le bien directement à la communauté de commune
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Message par flc85 le Dim 12 Mar 2017, 18:47

Tu peux aussi contacter la safer pour négocier le prix en leur disant que si tu ne trouves pas d'accord tu retire le bien de la vente....
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Message par Michel52 le Dim 12 Mar 2017, 18:48

Merci flc85!
Je parlerai de cette éventualité à la communauté de commune et comment cela peut se faire et si c'est possible pour eux. Je vais déjà voir ce qu'il répondent à mon courrier. Au besoin, je prendrai RDV avec eux.
Et oui, si je peux, je retirerai mon bien de la vente, mais au bout du délai de 6 mois.
Ils ont préempté exactement le dernier jour du délai qu'il leur était attribué!!!

La SAFER m'a indiqué que le prix n'est pas négociable.
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Message par flc85 le Dim 12 Mar 2017, 18:50

Ils ont déjà préempté?
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Message par Michel52 le Dim 12 Mar 2017, 18:51

j'ai reçu le courrier du notaire (recommandé) m'indiquant que la SAFER avait préempté.
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Message par flc85 le Dim 12 Mar 2017, 18:57

Alors 3 solutions s'offrent à toi:

1-Vendre à la SAFER à 2600€
2-Retirer le bien de la vente
3-Jouer au marchand de tapis avec la SAFER pour négocier le prix, en leur indiquant que tu retiras le bien de la vente si pas d'accord avant la date qui doit être indiquée dans le courrier du notaire
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Message par Michel52 le Dim 12 Mar 2017, 19:03

Oui, je sais.
- vendre à 2600€, alors qu'ils revendent à 6000€, c'est du vol
- retirer le bien de la vente, ce n'était quand même pas le but de la manœuvre
- j'ai essayé, en vain, de négocier avec la SAFER
- reste un recours au tribunal TGI dont je n'ai pas les moyens.
C'est pourquoi je poste ce sujet à la recherche d'idées.

On m'avait parlé de donation (et paiement en liquide à coté) ce n'est pas légal mais c'est ce qui se faisait auparavant dans de tels cas. Jusqu'à une certaine loi (Macron je crois) qui permet maintenant à la SAFER de préempter même sur la plupart des donations!!!
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Message par leclodion le Dim 12 Mar 2017, 19:11

rebonsoir
hypothéquer le terrain?

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Message par flc85 le Dim 12 Mar 2017, 19:14

Oui la SAFER est une société privée avec de plus en plus de pouvoir......
Perso je suis d'accord avec toi c'est pas normal, je contacterai la SAFER pour leur informer du retrait de la vente si pas de négociation possible, le bien retiré de la vente direction la CDC pour accord avec eux.

Dans le formulaire ci dessous les exemptions safer
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Message par Michel52 le Dim 12 Mar 2017, 19:17

@leclodion : l’hypothèque comporte de lourdes charges notariales me semble t'il?
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Message par Michel52 le Dim 12 Mar 2017, 19:24

@flc85 : oui, si, j'en ai les moyens, je retirerai le bien de la vente, mais pas sans avoir utilisé tous les recours possible durant la totalité du délai de 6 mois.
Quitte à le louer même gratos par la suite contre son entretien régulier et jouissance au besoin pour y stocker quelques ruches en hiver...etc.
Je connais le formulaire avec les exemptions, inutile de continuer à discuter avec eux (SAFER), malgré mon savoir vivre et ma patience ils ne lâchent rien, et tous les prétextes sont bons. J'y ai assez perdu de temps.
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Message par Héléa le Dim 12 Mar 2017, 19:39

Mais si la SAFER n'a pas d'acheteur, elle ne préempte pas, je crois...
La CDC était-elle le seul acheteur potentiel s'étant manifesté ?
Si oui, peut-être peut-elle renoncer à cet achat, du coup la SAFER ne préempte plus, et donc tu peux disposer de ton bien...

Ça fait beaucoup de "si", hein ? Neutral
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Message par Michel52 le Dim 12 Mar 2017, 19:44

La CDC était le seul acheteur à se manifester à la SAFER.
A ma connaissance ils (la CDC) ont déjà délibéré pour donner leur accord à la SAFER pour acheter à 6000€. Ils ne savaient pas le prix auquel la SAFER me rachetait. Ont'ils le droit de se rétracter? Je demanderai.
En tous les cas rien ne pourra se faire si je retire mon bien de la vente.
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Message par dacapa le Dim 12 Mar 2017, 20:11

Re bonsoir Michel,

Après recherche sur internet, j'ai trouvé ceci.

Le droit de préemption de la SAFER est un droit privé.
Le droit de préemption public prime sur le droit privé
(article L 143-6 et R 143-7 CR)
A confirmer par le notaire ?
La commune pourrait te l'acheter directement à ton prix  (économie pour elle de 1200 €)
De plus ces terres vendues par la SAFER devraient rester des terres agricoles  et non une zone d'activité ?
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Message par Michel52 le Dim 12 Mar 2017, 20:15

Merci beaucoup Dacapa! T'es génial!
Si ce que tu dis est vrai, il y a peut être moyen, je vais pousser les recherches de ce coté avant d'envoyer mon courrier à la communauté de commune et leur proposer cette option.
La destination du terrain est semble t'il pour extension de la ZA.
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Message par petrole59 le Dim 12 Mar 2017, 20:21

J'ai entendu quelque part  que la SAFER ne pouvait pas  préempter des surface en dessous de 5000m carré .

Qu'en est il ?

Il y a bien une surface mini pour préempter !

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Message par Michel52 le Dim 12 Mar 2017, 20:23

C'est mort! D'après mes dernières infos, il n'y aurait plus de mini.
Ils ont tous les droits!
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Message par Michel52 le Lun 13 Mar 2017, 18:53

Des nouvelles.
Je me suis renseigné ce jour. Mairie, notaires, communauté de commune, ...

Vu la nature et l'emplacement du terrain, la commune et la communauté de commune n'avaient pas la possibilité de préempter et donc de passer devant la SAFER. Le PLU de cette zone sera modifié les prochaines années.

La communauté de commune est intéressée par le terrain mais ne peut pas me l'acheter directement, c'est la SAFER l’intermédiaire obligé.

Les notaires sont en bris-bouille avec la SAFER justement à cause de cas de la sorte.

Il n'y a rien à faire d'autre que soit accepter de vendre à 2600€, soit retirer le bien de la vente.

Puis remettre en vente et recommencer (dans quel délai?), j'ai vu que ça avait déjà coûté 240€ à la SAFER en frais de notaire. MDR !
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Message par flo19 le Lun 13 Mar 2017, 19:25

Il y une solution mais sur du long terme,

Louer le terrain à un fermier pendant 3 ans, si tu décides de vendre ton bien après les 3 ans le droit de préemption du fermier est au dessus de celui de la SAFER.

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Message par Nehopset12 le Lun 13 Mar 2017, 19:31

flo19 a écrit:Il y une solution mais sur du long terme,

Louer le terrain a un fermier pendant 3 ans, si tu décide de vendre ton bien après les 3 ans le droit de préemption du fermier et au dessus de celui de la SAFER.
+ 1

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Message par Michel52 le Lun 13 Mar 2017, 19:56

Le notaire m'a parlé de cette option (location sur 3 ans) la dame m'a parlé de fermage ou autre terme s'en rapprochant, mais il y a une surface minimum (je ne l'ai plus en tête, là), mais avec mes 2500 m², je suis bien en dessous.
Merci quand même.
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Message par Olivier_V le Lun 13 Mar 2017, 20:13

Bonjour,

Voici ma maigre expérience avec la SAFER : il existe un tas d’exceptions et de conventions locales ...

dacapa a écrit:Re bonsoir Michel,
Le droit de préemption de la SAFER est un droit privé.
Le droit de préemption public prime sur le droit privé

Pas si simple : souvent sur des classements dans des zones particulières (PAEN pour moi) la commune et la SAFER ont une gestion disons commune donnant en gros tous les droits à la SAFER.
Ce fut le cas pour un terrain que j'ai pu acheter à la commune (à 110 € de l'are) qui l'avait racheté à la SAFER qui l'avait rachetée à un particulier (à 75 € de l'are).

petrole59 a écrit:J'ai entendu quelque part que la SAFER ne pouvait pas préempter des surface en dessous de 5000m carré .
Qu'en est il ?
Il y a bien une surface mini pour préempter !

Il y a plein d'exceptions (zones viticoles notamment).

flo19 a écrit:Il y une solution mais sur du long terme,
Louer le terrain a un fermier pendant 3 ans, si tu décide de vendre ton bien après les 3 ans le droit de préemption du fermier et au dessus de celui de la SAFER.

Avant de pouvoir acheter mon terrain à la commune (que la SAFER ne voulait au départ pas me vendre), j'étais locataire du terrain.
Mais ce bail était nul pour la SAFER car dans les conventions la commune à cette zone où la SAFER a son mot à dire elle n'avait pas été consultée pour la signature.

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Message par Apigil le Lun 27 Mar 2017, 06:55

Ou en es tu, Michel ?
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Message par API55 le Lun 27 Mar 2017, 09:09

Pour information, je suis en négociation pour l'achat d'un terrain de 14 ares, classé en zone "N" dans le PLU.
Dans ce cas, la SAFER doit donner son aval dès le premier m2.
Jardin poutant situé "au village".
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Message par Michel52 le Lun 27 Mar 2017, 19:22

Apigil a écrit:Ou en es tu, Michel ?
Bonjour Apigil

C'est le statu quo : j'ai contacté notaires, maires, relations, et apparemment la SAFER a les pleins pouvoirs!
Une certaine loi Macron aurait coupé court à la plupart des "dérogations" qui existaient. (Ça, c'était avant!)
J'ai 6 mois de réflexion, et à ce jour, je n'ai pas répondu. Toujours est-il que la SAFER m'a déjà rappelé pour me demander pourquoi je ne répondais pas, qu'il y aurait moyen de trouver peut-être un arrangement............!!! ??? 
Ce n'était pas négociable au début!  Shocked

Michel.
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Message par maya39 le Lun 27 Mar 2017, 19:25

C'est toujours négociable. Surtout lorsqu'il y a déjà un acquéreur coté safer . Very Happy  Moi, je ferais un courrier, en précisant que c'est le prix qui te fais refuser la vente; et tu verras bien .
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Message par flc85 le Lun 27 Mar 2017, 19:26

je t'avais dis, c'est négociable avec la SAFER il faut être patient.....
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Message par Michel52 le Lun 27 Mar 2017, 19:28

En effet, oui, et pourtant, ils ne m'avaient pas laissé d'espoir!
Je vais laisser le temps qu'ils réfléchissent.
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Message par Moulonnaise le Lun 27 Mar 2017, 19:37

un conseil : laisse mûrir , le fruit va tomber ........
bon courage et patience .

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Message par maya39 le Lun 27 Mar 2017, 19:58

Michel52 a écrit:En effet, oui, et pourtant, ils ne m'avaient pas laissé d'espoir!
Je vais laisser le temps qu'ils réfléchissent.
Ça c'est leur boulot ! Faire croire qu'on ne lâche rien ! mais tant qu'il y a de l'argent à faire , ils achèteront. Very Happy
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Message par Apigil le Lun 27 Mar 2017, 19:59

Très bien, bon courage Very Happy
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Message par Michel52 le Lun 27 Mar 2017, 20:03

Merci à vous!  Very Happy
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Message par jean-yves le Lun 24 Avr 2017, 16:22

Je déterre ce topic, excusez si il n'est plus d’actualité.
Je me suis battu contre le droit de préemption d'une mairie sur un terrain de loisir. La mairie le voulait pour 1000€ alors que j'avais un acheteur ferme à 6000€ !

J'ai en partie gagné... grâce au droit romain via le code Napoléon qui s’intègre dans notre loi...
J'ai proposé à l'acheteur un bail emphytéotique. C'est une "location" particulière ou l'acheteur possède tout les droits, même celui de construire. par contre au bout du bail, le terrain et tout ce qui est dessus revient au propriétaire principal. j'ai fait un bail de 99 ans... autant dire que la mairie l'a dans l'os pour un certain nombre d'années ! xD
Évidemment, l'acheteur n'a pas payé les 6000€, mais c'est toujours beaucoup plus que ce que la mairie voulait mettre.

Je sais qu'avec une collectivité, ce n'est pas forcément la solution, mais pour tout ceux qui galère, cela peut être une piste.
Bonne chance !

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Message par Olivier_V le Lun 24 Avr 2017, 18:38

As-tu le droit de faire un bail que ne soit pas "agréé" ou "cosigné" par la SAFER ?
Pas sûr chez moi, zone classée PAEN, ce n'est pas le cas : la SAFER avait déclaré mon bail comme étant "nul" ...

Alors ne te réjouis pas trop vite ... La jurisprudence n'est pas en ta faveur ...
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Ou Google avec "bail emphytéotique SAFER"

Bon courage ...

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Message par Michel52 le Lun 24 Avr 2017, 19:23

Bonsoir,
J'ai bien fait d'attendre! Ça va s'arranger.
Ce qu'il m'avait été caché et que l'on m'avait toujours dit le contraire, c'est que lors de cette vente ce terrain va devenir constructible si j'ai tout compris.
Extension de la zone artisanale, ............ vide depuis des années, je suis le seul occupant.
Du coup, et ça va être écrit devant notaire, je toucherai la différence lors du changement de nature du terrain. Au final, je toucherai donc comme si j'avais vendu mon verger au tout départ. Et c'est bien pour moi (c'est ce que je demandais)
Il me semble malgré tout que dans l'histoire la différence de prix entre un verger non constructible et un terrain constructible va quand même bénéficier à quelqu'un. Je ne cherche pas plus loin va!
Je vends ce que j'en voulais au départ, je les laisse à leurs magouilles.
Michel.
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Message par jean-yves le Mar 25 Avr 2017, 11:32

Olivier_V a écrit:"As-tu le droit de faire un bail que ne soit pas "agréé" ou "cosigné" par la SAFER ?
Pas sûr chez moi, zone classée PAEN, ce n'est pas le cas : la SAFER avait déclaré mon bail comme étant "nul" ...

Alors ne te réjouis pas trop vite ... La jurisprudence n'est pas en ta faveur ...
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Ou Google avec "bail emphytéotique SAFER"

Bon courage ...

Whoua ! Les #ù*$^¨& !!!
Je croise les doigts, pour l'instant, cela a l'air bon.
En tout cas, merci pour ces infos !

S'ils étaient moins cons, qu'est ce que 5 ou 6K€ sur un budget de mairie ? faut pas déconner...
surtout que le terrain les vaut, j'ai eu 5 personnes prêtes à signer.
Nous verrons !
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